Source de l’image：https://therealdeal.com/miami/2024/09/19/analysis-of-south-florida-office-investment-sales/
Les acteurs de l’immobilier en Floride du Sud étaient en émoi ces dernières années en raison de l’afflux d’entreprises et de la ruée vers la location de bureaux à des loyers record.
Cette aubaine a suscité une frénésie d’investissements, avec des bâtiments allant de Brickell à Boca Raton se négociant à des prix toujours plus élevés.
Cependant, cette fête est terminée.
La Réserve Fédérale a imposé 11 hausses de taux d’intérêt agressives, les prêteurs sont devenus craintifs et les coûts liés à la propriété, en particulier l’assurance, ont explosé, impactant les transactions.
Les ventes d’investissement sont désormais en baisse, non seulement par rapport aux années record de 2021 et 2022, mais aussi par rapport aux années plus calmes de 2018 et 2019, avant la frénésie induite par la pandémie, selon les données de CoStar Group.
La baisse des transactions par rapport aux années record était attendue, car le boom devait forcément ralentir.
Cependant, la diminution par rapport aux années pré-pandémiques montre que les conséquences des problèmes économiques sont profondes, contrairement au récit optimiste selon lequel la Floride du Sud resterait un havre pour le marché des bureaux.
“L’équité nécessaire pour lever des fonds est très difficile à atteindre pour les grandes transactions”, a déclaré le courtier John Bell de Transwestern.
“Les petites transactions se négocient, mais à des prix réajustés.
Et les grandes transactions sont très rares.”
Pourtant, les experts avertissent que le volume des transactions n’est pas un indicateur suffisant.
Le prix moyen par pied carré est une mesure de la manière dont la valeur des immeubles de bureaux se maintient.
Cette année, il dépasse celui de 2018 et 2019, car la Floride du Sud profite toujours de sa réputation de méca de bureaux acquise durant le boom, selon les courtiers.
“Le prix par pied carré devrait augmenter car les bâtiments ont pris de la valeur”, a déclaré le courtier Jeremy Larkin.
“Et vous ne pouvez pas ignorer cet aspect.”
Cependant, le prix moyen par pied carré de cette année a chuté par rapport à celui de 2021 et 2022, montrent les données de CoStar, alors que la ruée sur le marché est terminée.
Le flux de nouvelles entreprises sur le marché s’est tari, et certaines entreprises qui avaient loué pendant la fête se sont déjà retirées de la Floride du Sud.
“Miami”, a déclaré Larkin, “a sauté le requin.”
La répartition des ventes est la suivante : dans la période d’un an qui s’est terminée le 11 septembre, les ventes d’investissement en Floride du Sud ont totalisé 1,4 milliard de dollars, selon CoStar.
C’est une baisse de 34,5 % et de 45,8 % par rapport au volume des transactions en 2018 et 2019, respectivement.
C’est aussi une baisse de 71 % par rapport aux 4,9 milliards de dollars des ventes d’investissement qui ont marqué un record en Floride du Sud pour l’année se terminant en mars 2022, selon CoStar.
La frénésie des transactions a en partie été alimentée par des milliardaires comme Steve Ross, qui s’est intéressé au centre-ville de West Palm Beach, et Ken Griffin, qui a choisi Brickell comme terrain de jeu.
La plus grande vente en 2021 était l’achat par Ross des tours de bureaux Phillips Point au centre-ville de West Palm pour 282 millions de dollars.
L’achat par Griffin de la tour 1221 Brickell à Miami pour 286,5 millions de dollars a été la plus grosse transaction de 2022.
Même lorsque la Fed a commencé ses hausses de taux d’intérêt en mars 2022, l’engouement pour les bureaux de Floride du Sud perdurait.
Mais les données de CoStar montrent que les ventes d’investissement ont diminué de manière constante depuis, tombant à 2,9 milliards de dollars en 2022 et 1,5 milliard de dollars l’année dernière.
Un écart de prix s’est créé, avec des acheteurs incapables d’égaler autant que les propriétaires s’attendaient pour leurs bâtiments bien loués.
Le financement est devenu plus coûteux en raison de la hausse des taux, et il est devenu plus rare alors que les banques ont mis les bureaux sur liste noire, y compris en Floride du Sud.
Les investisseurs ont réagi en se retirant des fonds propres parce qu’ils se classent généralement en seconde ligne pour être payés, et en évitant les bureaux.
Les vendeurs sont souvent des fonds avec un délai pour se désengager, ont déclaré les experts.
D’autres font face à des problèmes d’endettement.
En dernière minute, Brookwood Financial Partners a vu son prêt de 325,4 millions de dollars sur un portefeuille de bureaux national entrer en service spécial l’année dernière en raison de l’incapacité de la société à respecter le rendement d’endettement requis pour prolonger l’échéance d’un an.
Pour rembourser le prêt senior, l’investisseur en capital-investissement basé à Beverly, Massachusetts, a commencé à vendre des parties du portefeuille.
Le mois dernier, Brookwood a vendu Commercial Place I et II situés au 3230 et au 3250 de West Commercial Boulevard à Oakland Park pour 26 millions de dollars.
La société avait payé 23,5 millions de dollars pour ces propriétés en 2015, selon les dossiers.
D’autres acceptent des réductions.
En avril, Starwood Capital Group a vendu un portefeuille de quatre immeubles de bureaux en banlieue à Miramar pour 45 millions de dollars, soit 45 % de moins que ce que la société avait payé en 2015.
L’acheteur, YMP Real Estate Management, a sécurisé un prêt de 31 millions de dollars pour l’achat à un taux d’intérêt fixe de “normal” de 6,95 % auprès de Banco do Brasil Americas, selon Moshe Popack, co-fondateur de YMP.
Le complexe, composé des bâtiments Miramar Centre I et III et Huntington Centre I et II, était loué à 75 % au moment de la vente et avait un taux de capitalisation “extrêmement élevé” de 11 %, a déclaré Popack.
YMP parie sur un potentiel d’amélioration, y compris l’augmentation de l’occupation à 85 %.
Popack soutient que les valeurs ne peuvent que monter.
“Le bureau en Floride du Sud a le plus grand potentiel d’appréciation”, a-t-il déclaré.
Selon les données de CoStar, l’occupation et les loyers en Floride du Sud sont restés robustes, même si les ventes d’investissement ont chuté.
Le directeur des analyses de marché de CoStar en Floride du Sud, Juan Arias, a déclaré que les bâtiments échangés au cours de l’année se terminant le 11 septembre avaient un prix moyen par pied carré de 281 dollars.
C’est 23 % et 19 % de plus que le prix moyen par pied carré en 2018 et 2019, respectivement, montre CoStar.
Seule le comté de Broward a enregistré une baisse du prix moyen par pied carré au troisième trimestre par rapport à la même période en 2019, selon les données d’Avison Young.
Le comté n’a pas attiré autant d’investissements que Miami-Dade et Palm Beach.
Cependant, il s’agit également d’une baisse de 21 % par rapport au prix record de 355 dollars par pied carré durant la frénésie de 2022.
C’était attendu, a déclaré Juan Arias, ajoutant que des taux d’intérêt plus élevés avaient poussé à la hausse les taux du Trésor.
“Si le rendement du Trésor à 10 ans augmente, cela pousse les taux de capitalisation à la hausse.
Si les taux de capitalisation augmentent, les valeurs des propriétés diminuent”, a expliqué Arias.
Quant à l’avenir, les acteurs de l’immobilier espèrent les baisses de taux d’intérêt prévues par la Fed cette année.
La Fed a annoncé la première baisse de moitié de point mercredi.
Mais des baisses de taux progressives ne feront pas une grande différence dans les ventes d’investissement, a ajouté Arias.
Si de grandes baisses de taux se produisent, cela signalerait un ralentissement économique plus large, ce qui n’est également pas bon pour l’immobilier de bureau.
Cela est dû au fait que les baisses de taux devraient être trop faibles pour faire une différence dans le financement.
Si de grandes baisses de taux se produisent, cela signalera un ralentissement économique plus large, ce qui n’est pas non plus favorable pour l’immobilier de bureau, selon Arias.
Davantage de transactions en difficulté sont à prévoir l’année prochaine, a-t-il ajouté.
Les propriétaires ayant des prêts à taux fixe et une occupation et des loyers sains continueront à conserver leurs bâtiments.
Mais ceux ayant des prêts à taux variable ou une dette arrivant à échéance vont ressentir la pression, ce qui pourrait entraîner des ventes à prix réduit.
“Nous commencerons à voir certaines de ces transactions en difficulté faire leur apparition sur le marché”, a déclaré Arias.
“Je ne vois pas de récupération significative des ventes d’investissement.
Cela prendra du temps, et ce sera une question d’années.
… C’est une situation difficile pour les bureaux.”