Source de l’image：https://www.bisnow.com/houston/news/construction-development/credit-markets-thawing-could-be-a-turning-point-for-houston-construction-development-126987
À mesure que le financement devient plus accessible et que les coûts de construction se stabilisent, les développeurs de Houston s’attaquent à tous les autres obstacles qui empêchent ou ralentissent leurs projets de construction.
Lors d’un événement aux tendances et innovations en construction de Bisnow, plusieurs experts, dont Pat Hicks de Hicks Ventures, Randall Davis de Randall Davis Co., Nazir Khalfe de Powers Brown Architecture, Jason Atkinson de Grey Wolf Engineers, Tadd Tellepsen de Tellepsen, Sandy Mooney de l’Houston Christian University et Eren Selcen du Houston Airport System, ont discuté des défis persistants.
Un manque de main-d’œuvre qualifiée, des marchés de crédit tendus, des chaînes d’approvisionnement éprouvées et des difficultés avec le fournisseur d’énergie de Houston ont tous mis des bâtons dans les roues des projets depuis la pandémie.
Cependant, avec la disponibilité croissante de liquidités, ils s’attendent à ce que le nombre limité de projets de construction en cours augmente l’année prochaine, en particulier dans une classe d’actifs inattendue : les bureaux.
“La liquidité disponible pour les développeurs dicte le développement et les nouveaux projets,” a déclaré Pat Hicks, PDG de Hicks Ventures, lors de l’événement au Royal Sonesta Houston Galleria jeudi.
“Cela commence à se débloquer un peu.
Ayant vécu une demi-douzaine de cycles, Hicks a déclaré qu’il savait par expérience que les marchés de crédit montrent des signes d’amélioration et que “nous faisons au moins des affaires à Houston.”
“Dans ce contexte, vous verrez de plus en plus de dettes arriver, les spreads deviendront un peu plus compétitifs,” a-t-il ajouté.
“Le montant de l’effet de levier sera un peu plus élevé à mesure que nous en sortons.”
Le développement a été difficile à financer ces dernières années en raison d’une augmentation de 40 % des coûts de construction, a déclaré Tadd Tellepsen, PDG de Tellepsen.
Pendant plusieurs mois, Tellepsen avait prévu une augmentation mensuelle projetée des coûts de 1 % à 1,5 %.
“Le prix de la construction a certainement été le fléau de beaucoup d’entre nous dans cette salle au cours des deux dernières années,” a-t-il déclaré.
“Je sais que pour Tellepsen, nous avons eu quelques projets au cours des dernières années qui ont été mis sur la touche.
C’est donc incroyablement décevant.”
Au cours de la dernière année, les coûts de construction n’ont augmenté que de 3 %, a déclaré Tellepsen.
Ils n’ont pas commencé à se stabiliser, mais le rythme de l’augmentation a ralenti et s’est normalisé, a-t-il précisé.
Une préoccupation émergente est maintenant le prix de la main-d’œuvre.
“La main-d’œuvre est un vrai problème, la main-d’œuvre qualifiée,” a noté Tellepsen.
“On observe principalement cela dans les métiers de la mécanique, de l’électricité et de la plomberie.
Ce sont des métiers de plus haut niveau, donc vous voyez naturellement davantage de contraintes là.
Cela commence à devenir problématique.”
La chaîne d’approvisionnement est également un défi, avec des articles comme des unités de traitement d’air, des refroidisseurs et de l’équipement électrique ayant des délais de livraison de 30 à 50 semaines, a ajouté Tellepsen.
Le plus grand problème est d’obtenir des générateurs, qui illustrent pourquoi il est important de commencer à planifier et à se procurer des équipements tôt dans le processus de développement.
“Les générateurs peuvent arriver à la fin du projet… mais nous voyons des délais allant jusqu’à 90 semaines pour certains générateurs,” a déclaré Tellepsen.
“Donc, planifiez vos projets tôt.
Impliquez-vous tôt.
Faites participer votre équipe d’ingénierie tôt, votre entrepreneur tôt, et vous pouvez développer un paquet avec suffisamment d’informations pour commencer à vous approvisionner.”
Dans l’ensemble, la chaîne d’approvisionnement a été en amélioration, a déclaré Jason Cooper, président d’Arch-Con, mais cela pourrait changer avec un retour de Donald Trump au pouvoir.
“Ce que nous pourrions avoir comme problème, que nous avions déjà eu pendant sa première présidence, ce sont les tarifs et quel sera l’impact de ces tarifs sur les luminaires, les travaux de menuiserie,” a précisé Cooper.
Les pénuries de chaînes d’approvisionnement peuvent être imprévisibles, rendant “impossible d’obtenir un petit appareil dans le mécanisme,” a-t-il ajouté.
Toutefois, travailler avec CenterPoint Energy a présenté les plus grands obstacles pour Arch-Con afin de terminer rapidement ses travaux, a déclaré Cooper.
“Avant même d’amener un entrepreneur pour certains types de produits, vous devrez rencontrer CenterPoint.
… Faites avancer les choses, pour obtenir le package des termes et conditions aussi tôt que possible,” a-t-il précisé.
Compte tenu de tous ces obstacles à la construction, ainsi que d’un taux de vacance substantiel dans le marché des bureaux de Houston, le développement de bureaux a été exceptionnellement lent.
Le rapport de CBRE sur les bureaux du troisième trimestre montre un taux de disponibilité de 26,2 % et seulement 451 000 pieds carrés d’espace de bureau en construction.
Mais le secteur compte au moins quelques passionnés.
“Oui, je suis l’idiot qui essaie de construire un immeuble de bureaux aujourd’hui,” a déclaré Hicks, en référence à Framework @ Block 10, un bâtiment de bureaux massifs en bois prévu au 10496 Old Katy Road dans l’ouest de Houston.
Les produits de classe A dans ce sous-marché ne souffrent pas du tout, et “les prix grimpent en flèche,” a noté Hicks.
Le loyer demandé par pied carré pour les bureaux de classe A le long de la Katy Freeway est de 47,23 $, bien au-dessus de la moyenne de 37,97 $ par pied carré pour les bureaux de classe A à Houston, selon CBRE.
“Quand j’y étais, c’était probablement 20 dollars brut,” a déclaré Hicks à propos des loyers de bureaux de la région.
“Nous en sortons.
Et le premier à se lancer avec le nouveau bâtiment gagne.”
Midway a commencé la construction plus tôt cette année sur CityCentre Six, une tour de 308 000 pieds carrés dans l’ouest de Houston, qui est en grande partie pré-louée par la société chimique Dow.
Mais il existe un grand marché pour des bâtiments de bureaux boutique le long de l’Interstate 10.
Les gens s’intéressent aux bâtiments de quatre à six étages où ils peuvent rapidement se garer et marcher jusqu’à leur bureau, a déclaré Cooper, “plutôt que de devoir se garer dans le garage, prendre un ascenseur jusqu’au hall, puis un autre ascenseur jusqu’à leur bureau.”
“Et s’ils doivent partir, ils ne sentent pas qu’ils doivent partir pour la journée et ne jamais revenir parce que c’est tellement pénible de revenir à leur bureau,” a-t-il ajouté.
Les bâtiments boutique qui sont aménagés et situés dans des zones accessibles à pied rivaliseront comme le faisaient auparavant les tours de trophée de classe A, a déclaré Cooper.
La vitesse de location est en hausse, et les marchés de la dette se réchauffent, ce qui aide les développeurs de bureaux, a déclaré Hicks.
“J’ai entendu cela cinq ou six fois au cours de mes 38 années : ‘Il n’y aura jamais d’autre bâtiment de bureaux construit,'” a déclaré Hicks.
“Je parie qu’il y a trois ou quatre.
Trois ou quatre commenceront en 2025, garanti.”
Les grands développeurs et autres “grands investisseurs” de Houston ont regagné confiance depuis l’élection, a déclaré Jason Atkinson, président de Grey Wolf Engineers.
Houston a de grandes fondamentaux de marché, mais le plus grand défi au développement a été le manque d’investissements pour faire avancer les projets, a-t-il noté.
Maintenant que l’argent commence à se libérer, cela pourrait rapidement augmenter l’activité de développement.
“Nous avons une économie formidable qui défie beaucoup d’autres parties du pays.
Il n’y a pas d’état, pas de ville où je préférerais être,” a déclaré Atkinson.
“D’après ce que nous constatons jusqu’à présent, 2025 s’annonce comme une année assez forte.”