Source de l’image：https://48hills.org/2025/04/the-planning-department-wants-to-run-an-untested-experiment-on-west-side-neighborhoods/
À la fin de l’audience de la Commission de Planification sur l’augmentation de la densité des quartiers la semaine dernière, la commissaire Amy Campbell a posé une question.
Cette question a touché au cœur du débat sur la densité, le logement et l’accessibilité.
Voici un extrait de la conversation :
Campbell : Il semble qu’il y ait beaucoup de curiosité autour de la légitimité de certaines de ces hypothèses que les gens partagent concernant le fait que l’augmentation de la densité traduira à une diversité de logements ou à des options plus inclusives. Je me demandais si nous pourrions fournir davantage de recherches ou de données, ou peut-être des exemples d’autres villes où une augmentation similaire de la densité a eu des conséquences positives.
[Excellente question. L’augmentation de la densité rendra-t-elle réellement le logement plus abordable, ou s’agit-il seulement de permettre aux promoteurs de gagner plus d’argent tout en déplaçant des communautés vulnérables ?]
La démolition dans le cadre du réaménagement dans le Western Addition. San Francisco n’a pas un très bon bilan en matière d’expériences de planification.
Lisa Chen, une planificatrice senior qui a présenté la proposition d’augmentation de la densité, a donné une excellente réponse honnête :
Nous travaillons sur une analyse de l’équité raciale et sociale depuis probablement trop longtemps à ce stade, car il y a beaucoup de recherches à ce sujet, et nous avons essayé d’adopter une approche équilibrée en intégrant vraiment tout cela.
L’année dernière, j’ai assisté à un symposium à New York de l’Association des affaires urbaines et à une conférence convoquée avec des chercheurs et des praticiens sur la révision des zones et ses impacts dans les villes. C’est un domaine relativement nouveau de recherche, car nous avons eu de nombreux endroits qui ont diminué leur zonage au fil des années, mais nous n’avons pas eu beaucoup d’endroits qui ont augmenté leur zonage, en particulier dans des quartiers bien dotés en ressources.
Donc, je pense que la réponse est que vous pouvez toujours trouver une étude pour justifier votre point de vue, vous savez, des choses qui vont dire que cela va entraîner de très mauvais impacts ou que cela ne va pas conduire à l’accessibilité ou que cela va faire grimper les prix. Mais vous pouvez également trouver des études dans le sens inverse.
Et donc, nous essayons de rassembler tout cela et de montrer ce que nous savons réellement et ce que nous ne savons pas.
Ce que nous savons, c’est que les endroits où le zonage est très restrictif sont corrélés à des prix plus élevés et à des marchés du logement plus difficiles.
Ce que nous ne savons pas, c’est ce qui se passe lorsque nous changeons le zonage.
Et je pense que la nuance à apporter à la réponse est que cela dépend vraiment, et c’est vraiment ce que montre la recherche, car dans le cas de San Francisco, je pense que nous sommes vraiment bons pour associer nos révisions de zonage avec toute une suite d’autres politiques comme le logement inclusif et les protections des locataires qui peuvent aider à atténuer certaines des conséquences non voulues.
Et donc, je pense que c’est vraiment notre stratégie ici.
Nous avons toujours dit depuis le début que le rezoning n’est pas une panacée et que nous avons vraiment besoin de l’ensemble de l’élément de logement et des politiques pour vraiment soutenir cela également.
Il est vrai qu’il y a de nombreuses études concurrentes, et qu’aux États-Unis, nous n’avons pas beaucoup d’exemples de villes ayant des prix de logement élevés permettant beaucoup plus de densité (sauf peut-être Manhattan, où plus de densité et beaucoup de développement de logements haut de gamme n’ont pas du tout fait baisser les prix).
Nous savons également que Vancouver, BC, a fait exactement ce que l’État veut que San Francisco fasse, et si l’objectif était de faire baisser les prix du logement, cela a été un échec spectaculaire.
Ajouter plus de logements haut de gamme dans le Mission n’a pas fait baisser les prix, mais cela a entraîné des déplacements.
Nous savons également que les endroits avec un zonage restrictif peuvent avoir des prix plus élevés, mais cette corrélation n’est pas une causation.
Des prix plus élevés sont beaucoup plus étroitement liés à un afflux de travailleurs très bien rémunérés et à la gentrification ; les « contraintes » sur le nouveau développement ne semblent pas être un facteur majeur.
Mais ce qui est fascinant ici, c’est que le département de planification ne sait vraiment pas ce qui se passera si nous autorisons une densité beaucoup plus élevée, y compris des démolitions, dans l’Ouest de la ville.
C’est une expérience – dans des communautés qui pourraient voir un impact négatif énorme.
San Francisco a certaines politiques comme le logement inclusif (à un niveau très bas en ce moment) et les protections des locataires, mais elles ne sont nulle part assez strictes pour prévenir le déplacement massif, en grande partie parce que l’État n’autorisera pas aux villes les outils dont elles ont besoin pour s’adapter à ces changements.
Il n’y a pas de protections du tout pour les petites entreprises.
L’Ouest de la ville peut être une zone « bien dotée en ressources », ce qui signifie que les gens qui y vivent ont plus d’argent que ceux de l’Est, bien que cela ne soit pas toujours vrai.
Certains propriétaires de l’Ouest de la ville sont riches en propriétés mais pauvres en liquidités.
Mais surtout, le long de tous ces corridors commerciaux, des locataires vivent dans des immeubles sous contrôle des loyers, et des centaines de petites entreprises sont en difficulté – et permettre aux développeurs de démolir ces bâtiments déplacera ces locataires et mettra ces magasins hors d’affaires.
Chen a déclaré que le département ne soutient pas la démolition de logements soumis à un contrôle des loyers.
Il n’y a pas de politiques contre la démolition de bâtiments abritant de petites entreprises.
J’apprécie vraiment l’honnêteté de Chen ici.
C’est une bonne planificatrice et elle a dit la vérité : La ville utilise les quartiers de l’Ouest comme sujets d’essai, sans idée claire du résultat.
Pour mémoire, cette ville n’a pas un très bon bilan concernant les “expériences” de planification qui impactent les communautés vulnérables.
La commission entendra jeudi 17 une présentation sur l’état actuel des petites entreprises au sein de la “Zone d’Opportunité de Logement” et sur les politiques et programmes qui peuvent les soutenir au fur et à mesure que de nouveaux développements de logements sont construits.
Pendant ce temps, quatre superviseurs demandent que les propriétaires soient informés, par courrier, de toute potentielle augmentation de la densité dans leurs quartiers.
C’est une idée assez simple : si vous allez changer les règles de développement et que cela va impacter les personnes vivant dans la région, elles devraient savoir ce qui se passe.
Mais il y aura probablement des réactions ; déjà, le département de planification se plaint des coûts (de l’ordre de quelques centaines de milliers de dollars, au maximum, dans un plan de révision de zonage dont les impacts potentiels s’élèveront à des dizaines de milliards).
Et certains dans le monde des Yimby diront que cela ne fera qu’attiser plus d’opposition à l’augmentation de la densité.
Il est difficile pour un supervisieur de district de voter contre l’avis de quartier, mais jusqu’à présent, seuls les superviseurs Connie Chan, Jackie Fielder, Shamann Walton et Chyanne Chen sont en faveur.
Cela représente généralement la minorité progressiste des quatre votes.
Le comité de l’Utilisation des Terres et des Transports examinera cette proposition lundi 14 à 10h.
San Francisco a un gros problème d’itinérance familiale, et certains refuges de la ville ont été un refuge pour des personnes cherchant un logement plus permanent.
Mais grâce à une politique qui remonte aux jours de la COVID, les séjours en refuge sont limités à 180 jours – et les familles dans le Mission ont été confrontées à des expulsions.
La supervisrice Jackie Fielder, qui a été en première ligne de cette lutte, a présenté une résolution demandant au maire de “révoquer ou de réformer radicalement la politique de durée de séjour en refuge pour les familles et de travailler avec le Département de l’Hébergement et des Services de Soutien (HSH) et le Conseil des Supervisors pour élaborer des réformes qui évitent de mettre une pression excessive sur les familles, tout en améliorant la circulation dans le système, y compris en augmentant les options de refuges et de logements pour faire face à l’itinérance familiale.”
Cette mesure sera examinée par le Comité d’Audit et de Contrôle du Gouvernement jeudi 17. La réunion commence à 10h.
Le mouvement de la ville pour prendre le contrôle des infrastructures locales de Pacific Gas and Electric Company avance un peu plus jeudi 17 lorsque la Commission de Planification entendra les commentaires formels sur l’Évaluation d’Impact Environnemental du projet.
Le projet de l’Évaluation d’Impact Environnemental est un peu technique et compliqué, impliquant différentes manières de déplacer des câbles électriques, mais le fond est simple : depuis plus d’un siècle, PG&E a opéré un monopole illégal dans cette ville, coûtant des milliards de dollars aux contributeurs et à la trésorerie de la ville.
Depuis des décennies, les partisans de l’énergie publique ont tenté de faire pression sur la ville pour qu’elle prenne la dernière étape nécessaire à la création d’un système électrique municipal complet : la saisie du système de transmission de PG&E via le droit de préemption.
Les électeurs ont déjà approuvé les obligations de recette.
Maintenant, il ne reste plus qu’un vote majoritaire au Conseil des Supervisors et la signature du maire.
Il sera intéressant de voir si quelqu’un d’autre que les lobbyistes de PG&E se présentera à l’audience pour s’opposer au plan.
Cette réunion commence à midi.