Source de l’image：https://www.click2houston.com/news/texas/2025/04/22/why-texas-republicans-are-trying-to-rein-in-high-home-prices-and-rents/
DALLAS — Pendant des décennies, le Texas a bénéficié de prix immobiliers et de loyers relativement bas, un élément clé de la capacité de l’État à attirer de nouveaux résidents et employeurs en provenance de régions plus coûteuses du pays.
Aujourd’hui, les Républicains texans se retrouvent à essayer de maîtriser les coûts élevés du logement dans l’État — avant qu’il ne soit trop tard.
Les principaux républicains de l’État ont montré une inquiétude croissante face à la montée des coûts du logement qui rendent l’accession à la propriété impossible pour un nombre croissant de familles texanes, particulièrement les jeunes.
Les dirigeants du GOP ont cité des chiffres de Texas Realtors qui indiquent que l’acheteur moyen d’une maison devient de plus en plus âgé.
L’âge médian d’un acheteur de maison au Texas était de 48 ans en 2020.
L’année dernière, il était de 58 ans.
“Les jeunes ont été exclus du marché du logement”, a déclaré le lieutenant-gouverneur Dan Patrick lors d’une conférence de presse le mois dernier.
Il existe une urgence politique pour les républicains de s’attaquer à l’accessibilité du logement.
Ils sont de plus en plus conscients que les Texans considèrent les coûts élevés du logement comme un problème considérable.
Un sondage réalisé l’année dernière a révélé qu’environ 90 % des Texans estiment que l’accessibilité au logement est un problème dans leur région — un accord qui transcende les clivages partisans et qu’il s’agisse de vivre dans une grande ville, en banlieue ou dans une ville rurale.
“Globalement, les Texans veulent voir quelque chose fait au sujet du logement”, a déclaré Felicity Maxwell, à la tête du groupe de défense Texans for Housing.
“Ils sont très préoccupés par les coûts et l’impact que cela a sur leur budget.
Ils veulent voir des solutions et ils veulent voir un changement.”
Les enjeux sont élevés.
Acheter ou louer une maison reste moins cher au Texas que dans des États rivaux comme la Californie et New York.
Les coûts immobiliers comparativement faibles de l’État ont été un ingrédient principal pour attirer de nouveaux résidents et employeurs au cours de la dernière décennie.
Mais il y a une crainte que le Texas puisse se retrouver dans la même situation que ces États, détériorant ainsi son avantage concurrentiel, si les législateurs n’agissent pas pour contenir les prix des maisons et des loyers.
Cela signifie qu’il faut rendre possible la construction d’un nombre suffisant de maisons pour répondre à la demande des nouveaux résidents ainsi que des résidents existants, a déclaré Scott Norman, PDG de la Texas Association of Builders.
“Les personnes qui viennent ici doivent vivre quelque part”, a déclaré Norman.
Le Texas fait face à une pénurie substantielle de logements.
L’État a besoin d’environ 320 000 logements de plus qu’il n’en a, selon une estimation du groupe de défense du logement Up For Growth, une constatation adoptée l’année dernière par le bureau du contrôleur, dans un rapport souvent cité attirant l’attention sur les problèmes d’accessibilité du logement dans l’État.
Sous Patrick, les sénateurs républicains ont fait progresser des projets de loi visant à faciliter la construction de maisons plus petites sur des terrains plus petits, d’unités d’habitation supplémentaires dans les arrière-cours de maisons unifamiliales et de résidences le long des corridors commerciaux et dans des bureaux vacants.
À la Chambre, le président Dustin Burrows veut faciliter les démarches d’obtention de permis pour les constructeurs et rendre plus difficile pour les propriétaires voisins d’empêcher la construction de nouvelles maisons.
Les propositions des républicains pour s’attaquer à l’accessibilité du logement ne sont pas une certitude.
De nombreuses propositions de logement des républicains visent des règles locales qui déterminent quels types de maisons peuvent être construites et où — une perspective qui inquiète certains démocrates, qui, au cours de la dernière décennie, ont opposé leur opposition aux efforts du GOP visant à empêcher les villes d’adopter certaines politiques et voient de nombreuses propositions républicaines pour faire face à la crise du logement comme une extension de cette campagne de plusieurs années.
Cependant, de nombreux démocrates du Sénat, bien que pas tous, ont voté pour les projets de loi sur le logement qui ont jusqu’à présent été adoptés par le Sénat.
La façon dont les démocrates de la Chambre, qui ont contribué à tuer une législation similaire il y a deux ans, accueilleront ou rejetteront ces idées reste à voir.
Il n’est également pas clair à quel point les législateurs seront sympathiques envers les groupes de quartier qui se sont opposés aux projets de loi et qui pourraient ne pas vouloir que de nouvelles maisons soient construites dans ou même près de leurs quartiers.
Certains des textes législatifs qu’ils proposent n’iront que jusqu’à un certain point.
Le Texas compte plus de 1 200 villes, mais les propositions des républicains visant à réduire la taille des terrains et à permettre la construction de résidences dans plus d’endroits ne s’appliqueront qu’à ses 18 plus grandes villes.
Et le Texas fait face à une profonde pénurie de logements abordables pour les familles les plus pauvres de l’État, mais les législateurs de l’État semblent peu enclins à consacrer plus de fonds à la construction de ce type de logements — bien que les réformes qui ont pris racine rendront probablement ces logements plus faciles à construire.
Alors que les républicains essaient de faciliter la construction de maisons, ils poursuivent des législations qui, selon les groupes de logement et les défenseurs des locataires, rendraient plus facile pour les propriétaires d’expulser les locataires.
Même si les républicains parviennent à faire passer leur agenda de logement au niveau de l’État, cette poussée pour l’accessibilité sera sans aucun doute compromise par l’agenda d’immigration et de commerce du président Donald Trump.
Les immigrants représentent une part considérable de la main-d’œuvre de la construction de l’État, qui serait perturbée si Trump procédait à des déportations massives — entraînant moins de maisons construites et des coûts plus élevés en conséquence.
Les tarifs sur les matériaux utilisés pour construire des maisons menacent d’augmenter les coûts de construction, ce qui entraîne des prix plus élevés pour les potentiels acheteurs et locataires.
Trump a imposé un tarif de 25 % sur l’acier importé, utilisé dans la construction d’appartements.
Il a également promis d’imposer des droits de douane plus élevés sur le bois canadien utilisé pour construire des maisons.
Les constructeurs de maisons du Texas tendent à se procurer leur bois auprès de sources domestiques, a déclaré Norman.
Mais les tarifs sur le bois canadien pourraient augmenter la concurrence pour l’approvisionnement en bois domestique — faisant grimper les prix des matériaux et des maisons.
“Ce serait dommage que nous fassions tout cela et que toutes les économies que ces changements incrémentaux apporteraient soient grignotées par des tarifs”, a déclaré Norman.
Les républicains du Texas ont adopté un plan d’action similaire à ceux que d’autres États comme le Montana, la Floride, la Californie et l’Oregon ont mis en place ces dernières années pour essayer de réduire leurs coûts de logement, a déclaré Alex Armlovich, analyste senior des politiques de logement au Niskanen Center, un groupe de réflexion libertarien.
Mettre en œuvre ce plan d’action au Texas pourrait aider l’État à éviter que les coûts de logement ne soient aussi élevés à long terme que ceux de la Californie, a déclaré Armlovich.
“Le Texas commence assez tôt pour éviter beaucoup de douleur si vous agissez maintenant”, a-t-il ajouté.
Cet agenda est populaire auprès des électeurs du Texas, a révélé un sondage récent mené par YouGov et Texans for Housing.
Une majorité d’électeurs inscrits soutiennent la possibilité de construire des maisons plus petites sur des terrains plus petits, montrent les résultats du sondage.
Plus de deux tiers des électeurs estiment que c’est une bonne idée de faciliter la construction d’unités d’habitation supplémentaires, de permettre aux bâtiments de bureaux et commerciaux vacants de devenir des maisons et de permettre plus de maisons dans les quartiers d’affaires et de commerce.
Pour les républicains, de tels mouvements ont l’attrait idéologique de réduire les réglementations gouvernementales, de libérer le marché libre et de renforcer les droits de propriété.
D’une manière plus urgente, au milieu de la pénurie de logements dans l’État, se trouve l’idée de permettre la construction de maisons à plus d’endroits — en particulier dans les zones où les gens vivent, travaillent et se divertissent déjà.
“L’essentiel est qu’il n’y a pas de nouvelles terres qui deviennent disponibles”, a déclaré l’État, le sénateur Bryan Hughes, un républicain de Mineola, qui est à l’origine de certains des efforts du Sénat.
“C’est une question de demande et d’offre.
S’il y a des terres prêtes pour le développement, pour des maisons, pour des familles, aucun gouvernement ne devrait s’opposer à cela.”
Il y a aussi de la frustration parmi les républicains, partagée par au moins quelques démocrates, que de nombreuses villes, à leur avis, n’ont pas fait assez pour contenir les coûts du logement, principalement en permettant la construction de suffisamment de maisons, au milieu du boom de l’État — et dans certains cas, essaient activement d’empêcher de nouvelles maisons d’être construites.
Le mois dernier, les sénateurs ont adopté un projet de loi pour permettre la construction de maisons plus petites sur des terrains plus petits en réduisant la superficie de terrain que les villes exigent que les maisons unifamiliales occupent — au moins dans les nouveaux lotissements, pas dans les quartiers existants.
Le projet de loi du Sénat 15, une priorité pour Patrick, interdirait aux villes d’exiger que les maisons de ces lotissements soient construites sur des surfaces de plus de 1 400 pieds carrés.
Dans les plus grandes villes de l’État, les exigences de taille de lot les plus courantes se situent entre 5 000 et 7 500 pieds carrés, selon une analyse du Texas Tribune.
Patrick a exprimé sa frustration face à de telles règles — que les experts du logement soutiennent soit contraignent les acheteurs à acheter plus de terrain qu’ils ne le souhaitent, les amenant à des coûts plus élevés, soit leur font tout simplement perdre l’accès au marché.
“Tout le monde ne commence pas par avoir besoin d’une maison sur un grand terrain avec beaucoup de superficie”, a déclaré Patrick lors de la conférence de presse.
“Et dans de nombreuses communautés, ils sont coincés dans cette position.”
Cette impatience s’est manifestée alors que les dirigeants de certaines villes ont témoigné en opposition à des propositions qui retireraient certaines décisions d’urbanisme de leurs mains.
Ann Martin, maire pro tempore de la banlieue Flower Mound au Texas, a témoigné contre un projet de loi en mars qui permettrait aux lieux de culte de construire des maisons sur des terres qu’ils possèdent.
La proposition contournerait les ordonnances locales qui déterminent ce que les organisations religieuses peuvent faire avec leurs terres et les conseils municipaux qui auraient le dernier mot sur le fait de re-zoner ces propriétés pour permettre le logement.
Martin a déclaré que les dirigeants de la ville craignaient que le projet de loi n’accorde un avantage injuste aux groupes religieux et que les promoteurs pourraient se faire passer pour des organisations religieuses pour construire des maisons qu’ils ne pourraient autrement pas construire.
Le représentant de l’État Gary Gates, un républicain de Richmond et auteur du projet de loi, a noté que le prix moyen d’une maison à Flower Mound est d’environ 600 000 dollars — parmi les villes les plus chères de l’État, selon Zillow.
(Les loyers à Flower Mound sont également parmi les plus élevés au Texas.)
“Vous avez des magasins de détail, vous avez des restaurants de restauration rapide”, a déclaré Gates à Martin.
“Il y a des employés qui gagnent 8, 10, 12 dollars de l’heure… voulez-vous vraiment forcer tout le monde qui travaille et fournit des services à vos résidents à devoir vivre en dehors de cette ville ?”
Tout le monde, qui occupe ces emplois ne fait pas la navette depuis des villes environnantes, a répondu Martin, notant que des adolescents vivant chez leurs parents occupent également ces emplois.
Le conseil municipal de Flower Mound a récemment approuvé un plan pour permettre la construction de 6 000 appartements, a-t-elle noté.
“Ce n’est pas que nous ne voulons pas d’appartements”, a déclaré Martin.
“Nous les planifions simplement dans des zones où cela a du sens.”
Jusqu’à présent, les démocrates ont eu du mal à se prononcer.
Les démocrates à l’Assemblée législative ont longtemps été dans une posture défensive, essayant de protéger les zones urbaines de l’État contre les efforts de l’Assemblée législative dominée par le GOP au cours de la dernière décennie pour éroder la capacité des gouvernements locaux à adopter des politiques progressistes.
Cette posture a en partie conduit les démocrates de la Chambre à tuer une législation de logement similaire il y a deux ans.
Pour l’instant, la Chambre n’a pas voté sur la législation du logement.
Certains démocrates cette année ont montré un malaise face à l’idée que l’État intervienne dans le types de logements que les villes autorisent et où — un pouvoir que l’État accorde aux villes.
Ils ont également exprimé des préoccupations quant à certaines mesures de certains projets de loi qui permettraient aux résidents de poursuivre les villes qui ne respectent pas les lois de l’État, s’ils adoptent.
La sénatrice d’État Sarah Eckhardt, démocrate d’Austin, a déclaré que le projet de loi permettant des résidences dans des zones commerciales, de vente au détail et de bureaux constitue “mettre la grande botte de l’État sur le cou de nos gouvernements locaux.”
Mais plus de 60 % des électeurs texans sondés par YouGov et Texans for Housing ont déclaré que préserver le contrôle local n’était pas aussi important que de permettre aux propriétaires de biens de construire plus de types de maisons “pour répondre aux besoins de leur communauté.”
Certaines villes du Texas ont fait des progrès ces dernières années pour éliminer les obstacles à la construction de logements.
Les membres du conseil municipal d’Austin, qui ont enregistré d’énormes hausses des prix des maisons et des loyers pendant la pandémie de COVID-19, ont adopté ces dernières années une série de réformes visant à stimuler l’offre et à soulager la pression sur le logement — telles que la réduction des règles de taille de lots, permettant jusqu’à trois maisons d’être construites dans la plupart des endroits où auparavant une seule était autorisée et éliminant les exigences selon lesquelles des nouvelles maisons devaient être construites avec un certain nombre de places de stationnement.
En même temps, la région d’Austin a connu un énorme boom de la construction d’appartements — et par conséquent, les loyers ont diminué pendant près de deux ans.
Mais ces mouvements n’ont été possibles que grâce à un important réalignement politique à Austin, ont déclaré les défenseurs du logement — accéléré par des loyers exorbitants et des prix de maisons dépassant les 500 000 dollars.
Les partisans de la réforme à l’échelle de l’État craignent que les responsables dans d’autres villes, de peur d’éventuelles réactions négatives de la part des propriétaires existants, ne prennent pas d’actions significatives en matière de logement à moins que les coûts ne deviennent aussi graves qu’à Austin — bien qu’une majorité des locataires dans les principales zones urbaines de l’État dépensent déjà trop de leur salaire pour se loger et que les prix des maisons aient dépassé les moyens de nombreuses familles.
“J’essaie de faire preuve de réserve quand je le peux en matière de contrôle local”, a déclaré le sénateur d’État Nathan Johnson, un démocrate de Dallas, qui a voté pour les projets de loi réduisant les tailles de lots et permettant les ADU.
“Mais il y a certaines choses que je pense qui sont politiquement impossibles au niveau local.”