Source de l’image：https://chicago.suntimes.com/other-views/2025/03/31/chicago-new-affordable-housing-building-city-hall-housing-department-richard-day
En 2023, Chicago a dépensé 747 000 $ par unité pour construire de nouveaux logements abordables soutenus par la ville.
C’est beaucoup plus élevé que les développements à prix de marché et plus du double du coût des nouvelles unités abordables à Houston, la deuxième plus grande ville du pays (328 000 $).
Étant donné que le financement fédéral est lié à la population plutôt qu’aux coûts, à mesure que les dépenses augmentent, la ville construit mécaniquement moins d’unités qu’elle ne le ferait autrement.
Si nous parvenions à construire au coût de Houston, Chicago pourrait avoir logé 540 familles à faible revenu de plus rien qu’en 2023.
Ce coût exorbitant a suscité un intérêt pour de nouvelles approches.
Le mois dernier, la ville a lancé une proposition de logement social vert qui permettrait au Département du Logement de Chicago de fournir un financement direct et de prendre des participations majoritaires dans des projets à revenu mixte.
Cela réduirait le coût du capital pour les développeurs et éliminerait les coûts de financement coûteux associés aux crédits d’impôt fédéraux.
Cette idée a beaucoup d’atouts.
Mais pour réussir, elle devra faire plus que réduire le coût du capital.
Rappelons-nous que nous dépensons plus du double par unité que Houston, qui s’appuie également sur un financement du marché privé et des crédits d’impôt fédéraux.
Quelque chose d’autre est à l’origine de l’explosion des coûts.
Sans aborder le problème de front, ces mêmes coûts entraveront également les efforts pour construire des logements sociaux.
Alors, qu’est-ce qui rend le logement abordable financé par la ville si coûteux ?
Trois facteurs clés se démarquent :
Premièrement, les coûts de construction globaux à Chicago sont beaucoup plus élevés que dans les villes similaires.
RSMeans, la norme de l’industrie, estime que les coûts de Chicago sont 20 % plus élevés que la moyenne nationale et 38 % plus élevés que ceux de Houston.
On peut attribuer une grande partie de cela à de longs examens de conception et à un contrôle par bloc des approbations de zonage par les élus.
Yonah Freemark de l’Urban Institute constate que 58 % des nouvelles unités autorisées à Chicago se trouvent dans des développements planifiés, qui nécessitent une approbation de la ville et des élus.
Alors que les projets attendent des années pour être approuvés, les taux d’intérêt élevés et l’augmentation des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre ont un impact.
Essentiellement, cela paralyse les développements à prix de marché et abordables, aggravant notre crise du logement à tous les niveaux.
Des propositions récentes de membres du Conseil municipal dignes de confiance pour réévaluer de manière proactive les principaux corridors commerciaux sur Western Avenue et 35th Street (tous deux approuvés) et Broadway (en cours) sont des signes de progrès, mais beaucoup plus doit être fait pour réduire les barrières à la nouvelle construction.
Deuxièmement, lorsque le Département du Logement attribue des fonds pour des développements abordables, il le fait sans critères de notation standardisés et avec presque aucune référence aux coûts.
Une fois les attributions effectuées, il peut falloir des années pour passer par les souscriptions et les approbations subséquentes de la ville, tout en continuant à voir les coûts augmenter.
Chicago devrait tirer des leçons d’autres agences, y compris celles du Texas et de l’Illinois Housing Development Authority, et attribuer un financement basé sur une grille de notation standardisée.
Une grande partie des points potentiels sur cette grille devrait être liée aux coûts par unité.
Enfin, en plus d’un processus de financement compliqué, la ville ajoute une longue liste d’exigences et de préférences aux projets abordables.
Certaines d’entre elles sont bien intentionnées, comme la priorité donnée aux projets qui dépassent les normes environnementales et celles de l’Americans with Disabilities Act.
D’autres sont tout simplement bizarres, comme spécifier le nombre de pieds linéaires de meubles de cuisine (haut et bas) pour chaque appartement.
Individuellement, ces conditions peuvent sembler raisonnables.
Mais collectivement, elles constituent une recette pour des conceptions très spécialisées avec des coûts exorbitants, financés par le biais de moins d’unités.
Et bien qu’un nouvel appartement à zéro énergie puisse être meilleur pour le climat qu’une nouvelle unité construite selon le code du bâtiment actuel de Chicago, ce n’est pas l’alternative proposée pour les familles à faible revenu.
La maison médiane à Chicago a 72 ans.
Les Chicagoans qui qualifient pour des unités abordables vivent probablement dans des logements plus anciens que cela.
Lorsque nous construisons moins d’unités abordables, nous faisons le choix de laisser plus de seniors lutter pour monter trois étages, plus de familles affronter des hivers dans des maisons mal isolées et plus de tout-petits mâchouiller des rebords de fenêtres avec de la peinture à base de plomb écaillée.
Au lieu de donner la priorité à des fenêtres triple vitrage et à la génération d’énergie renouvelable sur site, la ville devrait ajouter des bonus de notation pour des projets qui intègrent des avantages de durabilité ou d’accessibilité dépassant le code à coût minimal supplémentaire.
Cela, associé à des réformes d’utilisation des terres et de code de construction pour accélérer le développement de nouveaux logements dans chaque quartier, réduirait le coût de construction de nouvelles unités, qu’elles soient financées par des crédits d’impôt, un programme de logement social ou le marché privé.
Nous pouvons construire un logement abordable de haute qualité à grande échelle, ou nous pouvons construire des projets spécialisés qui évoquent une liste de souhaits d’autres objectifs politiques louables.
Il faut faire un choix.